بدأت مأموريات الشهر العقاري، بداية الأسبوع الحالي، تطبيق القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والذي يتعلق بالآليات الجديدة لتسجيل ملكية العقارات والشقق السكنية. 

واتخذت وزارة العدل ومصلحة الشهر العقاري والتوثيق ومأموريتها على مستوى الجمهورية منذ بدء التطبيق من جملة «سجل وبلاش تأجل» شعارًا لتسجيل الملكية. 

ووفقًا لبيان رسمي؛ فإن وزير العدل المستشار عمر مروان، قدم أول طلب لتسجيل الملكية وفقًا للقانون الجديد، وذلك داخل مأمورية شهر عقاري شبين القناطر بمحافظة القليوبية، ولم يستغرق الطلب سوى ثلاث دقائق فقط. 

«بوابة الأهرام» أجرت حوارًا شاملًا عن القانون الجديد مع الدكتور جمال ياقوت، رئيس مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، لتوضيح كافة استفسارات المواطنين المتعلقة بتسجيل الملكية، وجاء كالآتي: 

ـ في البداية نريد معرفة القوانين المنظمة للشهر العقاري والتوثيق؟ 

الشهر العقاري ينظمه قانونان الأول القانون رقم 114 لسنة 1946، وهو قانون الشهر العقارى وهو قانون مهني، والثاني هو المنظم للجانب الإداري لموظفي الشهر العقاري، وهو القانون رقم 5 لسنة 1964، وينظم المسائل الخاصة بالتعيين والفصل والترقية. 

ـ وإلى أي قانون تتبع التعديلات التي أجريت على ملكية التسجيل وصدق عليها الرئيس عبدالفتاح السيسي مارس الماضي؟ 

القانون الذي أصدره الرئيس عبدالفتاح السيسي هو القانون رقم 9 لسنة 2022، بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والذي يتعلق بالآليات الجديدة لتسجيل ملكية العقارات والشقق السكنية. 

ـ ما الهدف الأساسي من إصدار تلك التعديلات؟ 

تنظم عملية تسجيل الملكيات التي كانت تمثل إحدى مشكلات المجتمع، وتواجه عملية الإحجام عن التسجيل من خلال تسهيل وتبسيط الإجراءات وإزالة العقبات التي تمنع تسجيل الملكية، كما أنها وضعت سقفا لإنجاز المعاملة، وأصبحت المستندات المطلوبة غير معقدة وبسيطة وتحل الأزمات الخاصة بالعقود العرفية. 

ـ ما الفارق الذي أحدثه قانون الشهر العقاري الجديد رقم 9 لسنة 2022 والخاص بتسجيل الملكية؟ 

ليس فارق واحد بل هناك 11 اختلافًا لصالح المواطن والمصلحة العامة في التعديلات الجديدة وذلك مقارنة بطريقة التسجيل القديمة. 

ـ ما أبرز تلك الاختلافات التي جاءت في القانون الجديد؟ 

أهم الاختلافات التي أقرها القانون الجديد هو فصل سداد ضريبة التصرفات العقارية عن إجراءات التسجيل، فالشهر العقاري يتخذ إجراءات التسجيل بغض النظر عن سداد الضريبة على أن يخطر الضرائب لاتخاذ إجراءاتها في تحصيل مستحقات الدولة. 

كما أنه لم يقصر تحديد البيانات المساحية على جهة واحدة، وتم فتح الباب أمام 5 جهات رسمية لتقديم بيانات المساحة، وإذا كان في الملف بيانات مساحية رسمية وبيانات العقار كما هي، فلا داعٍ لطلب كشف جديد عن المساحة. 

ـ وماذا عن حقيقة اشتراط تسلسل الملكية المسجلة؟ 

ألغى القانون الجديد اشتراط تسلسل الملكية المسجلة، وتم الاستعاضة عن ذلك بتحديد مستندات في حالات محددة هي شراء عقار من بائع مسجل ملكية، أو أن تشتري عقار من بائع معه عقد عرفي، أو أن تشتري دون مستندات، فلكل حالة المستندات الخاصة بها للتسجيل وتم طرح 8 نماذج أمام المواطنين لتقديم طلب التسجيل حسب حالة كل عقار. 

ـ وهل أجاز قانون الشهر العقاري الجديد تسجيل الحيازة الطويلة المكسبة للملكية من وضع اليد؟ 

نعم، قانون الشهر العقاري والتوثيق، أتاح تسجيل الحيازة الطويلة المكسبة للملكية من وضع اليد لمدة خمسة عشر عاماً، وكذلك تسجيل الحيازة القصيرة للعقارات المستندة إلى سند عُرفي لمدة خمسة أعوام، مع إلغاء مرحلة "مقبول للشهر" والاكتفاء بمرحلة "صالح للشهر"، ويوجد لكل حالة خاصة بالعقار نموذج خاص بها. 

ـ ما المدة الزمنية لإنهاء إجراءات تسجيل العقارات وفقًا للقانون الجديد؟  

التعديلات الجديدة من شأنها إنهاء إجراءات تسجيل العقارات خلال 30 يومًا أو 37 يومًا بحد أقصى عند التظلم، وهو ما ألغى ما كان يحدث في السابق. 

ـ ما المدة التي كانت تستغرقها عملية التسجيل قبل العمل بالقانون 9 لسنة 2022؟  

كان التسجيل يستغرق سنة وأكثر. 

ـ وماذا عن الرسوم التي حددها قانون الشهر العقاري الجديد لتسجيل الشقق والعقارات؟ 

رسوم التسجيل تبدأ من 500 جنيه، والحد الأقصى لها 3900، وذلك حسب مساحة كل وحدة، مع العلم أن هناك ما يسمى "حساب التسوية" وهذه مفاجأة سعيدة يحملها الشهر العقاري لعدد كثير من المواطنين الذين سيقدمون على تسجيل ملكية عقاراتهم ودفع كافة الرسوم والمصروفات الإدارية. 

ـ وماذا تقصد بما يسمى "حساب التسوية"؟ 

الرسوم التي تدفع للتسجيل تكون تحت "حساب التسوية" لصالح مصلحة الشهر العقاري والمواطنين، لو هناك لأي مواطن حق في فرق الرسوم يقدم طلبًا لاسترداد الرسوم المتبقية له بعد استيفاء رسوم الدولة والمصاريف الإدارية. 

ـ هل تم إنشاء إدارات خاصة لإنهاء تلك المهمة؟ 

نعم، تسمى تلك الإدارات "إدارة التسويات"، وتوجد في كل مكتب رئيسي على مستوى الجمهورية وعددها 28 مكتبًا، ويتم اللجوء إلى تلك الإدارات بعد مراجعة العقد مراجعة مالية وفنية وعند الشهر وبعد الشهر.   

ـ ما المستندات المطلوبة لتقديم طلب تسجيل الملكية وفقا للقانون الجديد؟ 

حدد قانون الشهر العقاري الجديد، 6 مستندات لتسجيل الشقق والعقارات، هذه المستندات هي: ملء نموذج طلب الشهر وإرفاق المستندات المطلوبة الخاصة بكل نموذج، صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب وأطراف التعامل، البيانات الدالة على شخصية كل طرف، السند القانوني لطلب التسجيل، بيان رفع مساحي من (إدارة المساحة العسكرية، أو وزارة التخطيط، أو الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، أو أي مكتب مساحي آخر تكون أعماله معتمدة من هذه الجهات)، رخصة مباني للعقار محل الطلب إذا كان مقاما بعد 1 يونيو 1992، أو أي مستند يفيد إقامته قبل هذا التاريخ. 

ـ وماذا لو قدم مواطن يرغب في تسجيل ملكية عقار، مستندات مزورة إلى مأموريات الشهر العقاري؟ 

قانون الشهر العقاري والتوثيق منح رئيس المأمورية أو أمين المكتب – بحسب الأحوال - الضبطية القضائية لضبط تلك المحررات المزورة واتخاذ اللازم في شأنها، كما أن القانون وضع عقوبة مشددة في حال تزوير أوراق التسجيل وذلك بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه في حالة تقديم أوراق مزورة بغرض الحصول من خلالها على التسجيل مع عدم الإخلال بالعقوبة الأشد. 

ـ ما الطرق التي يمكن للمواطن استخدامها لتقديم طلب تسجيل الملكية في مأموريات الشهر العقاري؟ 

طلبات تسجيل العقارات تقدم يدويًا أو إلكترونيًا؛ من أجل التيسير على المواطن في ظل الرقمنة والتحول الرقمي، لكن لابد من التوضيح أن المواطن تحت أي ظرف سيذهب إلى مقر مأمورية الشهر العقاري التابع لها العقار المراد تسجيله مرتين فقط لا أكثر، الأولى عندما يتوجه لمأمورية الشهر العقاري ويقدم طلب التسجيل ويوقع، والمرة الثانية عندما يستلم العقد بعد مرور 30 يومًا أو 37 يومًا من زيارته الأولى. 

ـ كيف تُقدم طلبات تسجيل العقارات بشكل يدوي داخل مأموريات الشهر العقاري؟ 

تتمثل خطوات تقديم الطلب يدويا في الخطوة الأولى بتقديم الطلب إلى المأمورية يدويا، وسداد الرسوم والمصروفات واستلام إيصال برقم وارد، والخطوة الثانية تكون خلال 24 ساعة، حيث سيتم إرسال رسالة نصية على رقم الهاتف المسجل بالطلب تفيد قيد الطلب بدفتر الأسبقيات في حالة استيفاء الأوراق المطلوبة أو عدم قيد الطلب في حالة عدم استيفاء الأوراق المطلوبة، وتتضمن تلك الخطوة إرجاء البحث في الطلب إذا تبين وجود طلب سابق عليه لحين الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه، ويتم حساب مدة بحث الطلب من تاريخ الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه. 

أما الخطوة الثالثة هي توجه المواطن للمأمورية للتوقيع على المحرر والتصديق عليه، والخطوة الرابعة هي إصدار المحرر المشهر واستلامه. 

ـ هل الطريقة الإلكترونية أفضل في تقديم طلبات تسجيل العقارات لمأموريات الشهر العقاري؟  

أود التأكيد أن المواطن لن يشعر بأي تعب سواء قدم طلبه يدويًا أو قدم طلبه إلكترونيًا، وفي كليهما نقدم له كافة التسهيلات المطلوبة من أجل إنهاء عملية التسجيل بكل سلاسة، وكل مواطن له كامل الحرية في اختيار الطريقة الأمثل بالنسبة له لكن بالتأكيد لن يكون هناك أمامه أي عقبات. 

ـ ما الخطوات التي حددها الشهر العقاري لتسجيل الملكية بطريقة إلكترونية؟ 

الشهر العقاري حدد 5 خطوات لتسجيل الملكية بطريقة إلكترونية، الأولى أن يقوم المواطن بملء البيانات على النموذج المعد بالتطبيق الإلكتروني ورفع المستندات والإقرار بصحتها، والخطوة الثانية يظهر التطبيق رسالة تفيد رقم ورود الطلب وساعته وتاريخه، اما الخطوة الثالثة ستكون خلال 24 ساعة، حيث سترسل رسالة نصية على رقم الهاتف المسجل بالطلب تفيد قيد الطلب بدفتر الأسبقيات في حالة استيفاء الأوراق المطلوبة أو عدم قيد الطلب في حالة عدم استيفاء الأوراق المطلوبة. 

والخطوة الرابعة تكون بالتوجه للمأمورية لتقديم أصول المستندات والتوقيع والتصديق، ثم الخطوة الخامسة بإصدار المحرر المشهر واستلامه. 

ـ كيف يتابع رئيس مصلحة الشهر العقاري عملية تسجيل الملكية وفقًا للقانون الجديد؟  

القانون الجديد بدأ تطبيقه السبت الماضي يوم 7 مايو 2022، وأن هذا التاريخ لم يتم اختياره صدفة بل البداية عندما صدق الرئيس السيسي على التعديلات الجديد، وتم نشرها في الجريدة الرسمية بتاريخ 6 مارس الماضي، وتم أيضًا تحديد مدة زمنية 30 يومًا من تاريخ النشر بالجريدة الرسمية للانتهاء من إعداد اللائحة التنفيذية، ومدة زمنية 60 يومًا لبدء التطبيق الفعلي. 

وكان الهدف من تأخر تنفيذ القانون هو منح الفرصة للمواطنين من أجل الاطلاع على مواده الجديدة، ودراسته جيدًا، ومن ثم تجهيز المستندات المطلوبة، وفي الفترة نفسها تم استكمال تدريب الموظفين العاملين بالشهر العقاري على تطبيق القانون، وتيسير كافة طلبات المواطنين.   

وبالنسبة لي ومن قبل إصدار القانون، تم العمل على قدم وساق وزيارات ميدانية لكل مأموريات الشهر العقاري لمتابعة عملية الاستعدادات لتنفيذ القانون، ومنذ السبت الماضي، أتواجد في الشارع من السادسة والنصف صباح كل يوم، أتنقل بين مأمورية وأخرى ومن محافظة لأخرى، وخلال تلك الزيارات أتعامل بشكل شخصي مع الجمهور لتوضيح استفساراتهم عن تسجيل الملكية وكان آخرها بالأمس على سبيل المثال لا الحصر حيث استوقفني 20 مواطنًا يرغبون في التسجيل داخل مأمورية شهر عقاري شبرا بالقاهرة وشرحت لهم كل ما يحتاجون إلى توضيح بشأنه. 

ـ ما الفوائد التي ستعود على الدولة من خلال عملية تسجيل العقارات وفقًا لقانون الشهر العقاري الجديد؟  

فوائد عديدة أبرزها أنه سيساعد الدولة فى حصر الثروة العقارية للحفاظ عليها وتعظيم ملكية الأفراد، الأمر الذي سينعكس أثره على أداء الدولة فى ضبط الملكيات وحمايتها،حتى تكون بمنأى عن النزاعات التي طالما عُجت بها أروقة المحاكم وأجهزة السلطة القضائية، وكذلك تقضي على معوقات الاستثمار العقاري ومنح البيئة الاستثمارية استقرارًا دائمًا بحصر الثروة العقارية والقضاء على ظاهرتي السرقة والاستيلاء على العقارات، وكذا غسل الأموال. 

يضاف لذلك أن التعديلات الجديدة من شأنها تغيير الرؤية السلبية نحو إجراءات الشهر من خلال اتخاذ بعض الإجراءات الميسرة، وتفعيل مواد الدستور فيما يتعلق بحماية الملكية، وكذلك مساعدة الدولة نحو التحول الرقمي، ونقلها نقلة اجتماعية واقتصادية جديدة، والاتفاق مع رؤية مصر للتنمية المستدامة 2030، والتي تسعى إلى تحقيق التنمية الشاملة. 

ـ وماذا عن الجوانب الإيجابية التي ستعود على المواطن جراء تسجيل العقارات وفقًا للقانون الجديد؟ 

القانون الجديد يحقق لكل مواطن الحماية القانونية للملكية العقارية، وإنهاء أزمة التسجيل العقاري والقضاء على ظاهرة صعوبة وبطء التسجيل العقاري، والوصول إلى طريقة تسجيل عقاري تنهي حالة عزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وصولاً لتسجيل الملكية العقارية، كما يسهم في القضاء تماما في إنهاء النزاعات القضائية حول الملكيات الخاصة. 

ـ لكن هناك تخوفات من جانب المواطن تتعلق بالقلق من دفع رسوم أخرى غير المعلن عنها؟

لن يحدث ذلك أبدًا أبدًا، فالشهر العقاري حدد الرسوم المطلوبة والمصروفات الإدارية والمحددة بحد ادني 500 جنيه وحد أقصى 3900 جنيه تتضمنها 3 نماذج فقط، بل أن المواطن الذي سيقدم على طلب التسجيل تنتظره مفاجأة سعيدة في أغلب الأحوال بعد انتهاء مدة التسجيل المحددة بـ37 يومًا، وهي تأتي تحت بند "حساب التسوية"، واللجوء لـ"إدارات التسوية" التي أنشئت في كل المكاتب الرئيسية على مستوى الجمهورية لتحصيل فارق الرسم إن وجد.   

ـ هناك تخوفات أيضًا عن مزاعم يرددها البعض أن الشهر العقاري يربط إدخال المرافق للوحدات السكنية بتسجيلها.. ما حقيقة ذلك؟ 

لا صحة إطلاقا لتلك الأقاويل.. تسجيل العقارات يسهل من عملية بيعه ويزيد من قيمته، وكون صاحب العقار سجل ملكيته من عدمه فهذا لا يمنع في أي حالة من الحالتين إدخال المرافق الخاصة بالمياه والكهرباء والغاز وخلافه بل يمكنه إنهاء الأوراق الخاصة بالمرافق بعيدًا عن شرط تسجيل الملكية.